什么是按揭再融资（Refinance)?

按揭再融资（Refinance）是指还清原有按揭，再以新的按揭取而代之。再融资可以在原来的金融机构办理，也可以转到其他金融机构。房主再融资，通常是为了调整按揭条件，或者把房屋中累积的净值变成资金，用于装修、子女教育或偿还其他债务。再融资需要登记新的按揭并解除原有按揭的登记，因此除了利率之外，还有不少需要确认的事项。

再融资与续约、转按有什么不同

按揭期限届满时，与原来的金融机构签订新的期限，称为续约（renewal）。期限届满时，在贷款金额和摊还期都不变的情况下转到其他金融机构，称为转按（switch）。再融资则是增加贷款金额，或改变摊还期和贷款结构，需要重新审批，并在产权上重新登记。

最多可以借多少

一般再融资的贷款总额（包括原有按揭余额）最高为房屋价值的80%。例如，房屋评估价为100万加元，按揭余额为45万加元，则贷款总额最高为80万加元，扣除费用之前最多可以增加35万加元的资金。实际额度由金融机构根据评估价、收入和信用状况决定。

需要按揭违约保险（如CMHC保险）的高比例贷款原则上限于购房用途，因此一般再融资不能超过房屋价值的80%。例外的是，自2025年1月15日起，房主为增建独立居住单元（secondary suite）而再融资时，可以申请有保险的再融资，贷款最高可达完工后房屋价值的90%。完工后的房屋价值须低于200万加元，单元总数不得超过4个，新增贷款不得超过工程费用，也不能提取现金作其他用途。

贷款审批怎样进行

银行等受联邦监管的金融机构审批无保险按揭时，须按最低合格利率确认借款人的还款能力，即合同利率加2%与5.25%两者中较高的利率，一般称为压力测试。自2024年11月21日起，在续约时不增加贷款金额和摊还期而转到其他金融机构的，不再需要通过这项测试；但增加贷款金额的再融资不适用这项例外。

先确认提前还款罚金

在按揭期限中途再融资，等于提前还清原有按揭，可能需要支付提前还款罚金。罚金通常是三个月利息与利率差额（IRD）两者中较高的金额；合同利率高于现行利率时，利率差额往往较大。受联邦监管的金融机构须在按揭合同开头的信息框中列明提前还款条件和罚金的计算方式。

要比较再融资节省的金额是否高于罚金、律师费和评估费，应先向现有金融机构索取书面的罚金金额。在期限届满时再融资，就不会产生提前还款罚金。此外，根据联邦《利息法》（Interest Act），个人借款人的按揭期限超过五年的，满五年后可以加付三个月利息提前还清。

二次按揭和房屋净值信贷额度（HELOC）有什么不同

再融资是以新的按揭取代原有按揭；二次按揭则保留第一按揭，再以房屋为担保增加第二笔贷款。二次按揭一般以房屋评估价的80%减去第一按揭余额为上限。房屋出售时，第一按揭优先受偿，剩余款项才偿还第二按揭，因此二次按揭的利率通常较高，而且两笔贷款都要按时还款。

房屋净值信贷额度（HELOC）是以房屋为担保、在额度内随时借用的方式，额度最高为房屋价值的65%。与按揭结合的HELOC须在同一家金融机构办理，房屋净值至少须达20%，按揭本金还得越多，可用额度就越高。

私人贷款机构提供的二次按揭审批较宽松，但成本较高，期限也往往较短，签约之前应先规划好到期时如何还款。

即使房产只登记在一方名下，也需要配偶同意

根据安大略省《家庭法》（Family Law Act），已婚夫妇平时作为家庭住所居住的房屋属于婚姻住宅（matrimonial home），即使产权只登记在一方名下也是如此。要以婚姻住宅设定按揭，另一方配偶须在文件上共同签署或表示同意；已通过分居协议放弃相关权利或取得法院命令等情况除外。这项规定适用于已婚配偶，不适用于同居伴侣。如果正在分居或即将分居，再融资之前务必先寻求法律意见。

再融资时更改产权人，可能须缴土地转让税

按揭是为担保债务而作的登记，因此单纯的再融资不须缴纳安大略省土地转让税。但如果在再融资时增加或删除产权人，就会同时发生产权转让，所转让份额对应的按揭余额也可能计入应税对价。房屋位于多伦多的，多伦多市土地转让税也须按同样方式计算。配偶之间的转让在符合一定条件时可以豁免，因此涉及更改产权人的再融资，应事先确认税务问题。

律师在再融资中做什么

安大略省的按揭登记以电子方式进行，登记所需的守法声明只能由执业律师作出。在再融资中，律师会进行产权和执行令检索，审阅新金融机构的贷款承诺书和按揭条款并向客户说明，向现有金融机构索取还款报表，还清原有按揭并办理解除登记，登记新的按揭后再把余下的资金交给客户。如有担保人，律师也会确认是否需要独立法律建议。

如果新按揭采用抵押担保登记（collateral charge），日后转到其他金融机构时可能需要重新登记并支付相关费用，因此也应确认按揭的登记方式。

Jenna Lee Law 能为您做什么

Jenna Lee Law 办理再融资和二次按揭的登记与交割、增加或更改产权人，以及婚姻住宅的配偶同意问题。主理律师同时具备注册会计师（CPA）资格，可一并审视资金用途带来的税务影响，以及更改产权人涉及的土地转让税。