리파이낸스(Refinance)란?

리파이낸스(Refinance, 재융자)는 기존 모기지를 갚고 새 모기지로 바꾸는 것입니다. 같은 금융기관에서 할 수도 있고 다른 금융기관으로 옮겨 할 수도 있습니다. 대출 조건을 바꾸거나, 집에 쌓인 순자산을 현금으로 마련해 리노베이션, 자녀 교육비, 다른 부채 상환에 사용하려는 경우가 많습니다. 리파이낸스는 새 모기지를 등기하고 기존 모기지를 말소하는 법적 절차이므로, 금리 외에도 확인할 사항이 여럿 있습니다.

리파이낸스는 갱신, 대출기관 변경과 어떻게 다릅니까

모기지 만기에 같은 금융기관과 새 기간을 약정하는 것은 갱신(renewal)입니다. 만기에 대출금과 상환 기간을 그대로 두고 다른 금융기관으로 옮기는 것은 대출기관 변경(switch)입니다. 리파이낸스는 대출금을 늘리거나 상환 기간, 대출 구조를 바꾸는 경우로, 새 대출 심사와 새 등기가 필요합니다.

집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있습니까

일반 리파이낸스의 대출 총액은 기존 모기지 잔액을 포함해 집값의 80%까지입니다. 예를 들어 감정가가 100만 달러이고 모기지 잔액이 45만 달러라면 대출 총액은 80만 달러까지이므로, 비용을 빼기 전 최대 35만 달러를 추가로 마련할 수 있습니다. 실제 한도는 감정가, 소득, 신용 상태에 따라 금융기관이 정합니다.

모기지 보험(CMHC 등)이 필요한 고비율 대출은 원칙적으로 주택 구매 목적으로 제한되므로, 일반 리파이낸스로는 80%를 넘을 수 없습니다. 예외로 2025년 1월 15일부터는 집에 세컨더리 스위트(별도 거주 공간)를 만드는 경우 보험부 리파이낸스로 공사 후 가치의 90%까지 대출이 가능합니다. 공사 후 가치가 200만 달러 미만이고 세대 수가 4세대 이하여야 하며, 추가 대출금은 공사비를 넘을 수 없고 그 외 용도로 현금을 인출할 수는 없습니다.

대출 심사는 어떻게 합니까

시중 은행 같은 연방 규제 금융기관은 보험 없는 모기지를 심사할 때 실제 계약 금리보다 높은 최소 적격 금리, 즉 계약 금리에 2%를 더한 금리와 5.25% 중 높은 금리로 상환 능력을 확인합니다. 흔히 스트레스 테스트라고 합니다. 2024년 11월 21일부터는 만기 때 대출금과 상환 기간을 늘리지 않고 다른 금융기관으로 옮기는 경우에 한해 이 심사가 면제되며, 대출금을 늘리는 리파이낸스에는 이 예외가 적용되지 않습니다.

중도 상환 위약금을 먼저 확인하십시오

모기지 기간(term) 중간에 리파이낸스하면 기존 모기지를 일찍 갚는 것이므로 중도 상환 위약금이 부과될 수 있습니다. 위약금은 보통 3개월분 이자와 이자율 차액(IRD) 가운데 높은 금액이며, 이자율 차액은 계약 금리가 현재 금리보다 높을 때 커집니다. 연방 규제 금융기관은 계약서 첫머리 정보 상자에 중도 상환 조건과 위약금 계산 방식을 기재해야 합니다.

리파이낸스로 얻는 이익이 위약금과 등기, 감정 비용을 넘는지 비교하려면 기존 금융기관에서 위약금 금액을 서면으로 받아 두는 것이 좋습니다. 만기에 맞추어 리파이낸스하면 위약금 문제는 생기지 않습니다. 또한 개인이 차용한 모기지의 약정 기간이 5년을 넘는 경우, 5년이 지나면 3개월분 이자를 더해 상환할 수 있다는 규정이 이자법(Interest Act)에 있습니다.

세컨드 모기지와 HELOC는 리파이낸스와 무엇이 다릅니까

리파이낸스는 기존 모기지를 새 모기지로 바꾸는 것이고, 세컨드 모기지는 기존 모기지를 그대로 둔 채 두 번째 모기지를 추가하는 것입니다. 세컨드 모기지도 감정가의 80%에서 기존 모기지 잔액을 뺀 금액까지 가능합니다. 집이 매각되면 1순위 모기지가 먼저 상환되고 남은 금액에서 2순위가 상환되므로, 세컨드 모기지는 금리가 더 높은 것이 일반적이며 두 모기지를 함께 갚아야 합니다.

주택담보 신용한도(HELOC)는 집을 담보로 한도 안에서 필요할 때 인출해 사용하는 방식으로, 집값의 65%까지 설정할 수 있습니다. 모기지와 HELOC를 결합한 상품은 같은 금융기관에서만 가능하고 최소 20%의 순자산이 필요하며, 모기지 원금을 상환할수록 사용할 수 있는 한도가 늘어납니다.

사설 대출기관의 세컨드 모기지는 은행보다 심사가 유연한 대신 비용이 높고 기간이 짧은 경우가 많으므로, 만기에 어떻게 상환할지 계획을 먼저 세워야 합니다.

배우자 한 명 명의의 집이어도 배우자의 동의가 필요합니다

온타리오 가족법에 따라, 법률혼 부부가 가족의 거주지로 사용하는 집은 혼인 주거(matrimonial home)이며 등기 명의가 한 사람에게만 있어도 마찬가지입니다. 혼인 주거에 모기지를 설정하려면 다른 배우자가 서류에 함께 서명하거나 동의해야 합니다. 별거 합의서로 그 권리를 포기했거나 법원의 명령이 있는 경우 등은 예외입니다. 이 규정은 사실혼 배우자에게는 적용되지 않습니다. 별거 중이거나 별거를 앞두고 있다면 리파이낸스 전에 반드시 법률 검토를 받아야 합니다.

리파이낸스하면서 명의를 바꾸면 토지 양도세가 부과될 수 있습니다

모기지는 채무를 담보하기 위한 등기이므로, 리파이낸스 자체에는 온타리오 토지 양도세가 부과되지 않습니다. 그러나 리파이낸스하면서 등기 명의에 사람을 추가하거나 빼면 소유권 이전이 함께 일어나며, 이전되는 지분에 해당하는 모기지 잔액도 과세 대가에 포함될 수 있습니다. 토론토에 있는 집이라면 토론토 시 토지 양도세도 같은 방식으로 따져야 합니다. 배우자 간 이전은 일정한 요건을 충족하면 면제될 수 있으므로, 명의 변경이 함께 있는 리파이낸스는 진행 전에 세금 여부를 확인해야 합니다.

리파이낸스에서 변호사가 하는 일

온타리오에서 모기지 등기는 전자 등기 시스템으로 이루어지며, 법 준수에 관한 진술은 개업 변호사만 할 수 있습니다. 리파이낸스에서 변호사는 등기부와 집행 명령 등 권원을 조사하고, 새 금융기관의 대출 조건과 등기 조건을 검토해 의뢰인에게 설명합니다. 기존 금융기관에서 상환 명세서를 받아 기존 모기지를 상환하고 말소되도록 처리하며, 새 모기지를 등기한 뒤 남은 자금을 지급합니다. 보증인이 있으면 독립적인 법률 자문이 필요한지도 확인합니다.

새 모기지가 담보 한도형 등기(collateral charge)인 경우 나중에 다른 금융기관으로 옮길 때 등기를 다시 하는 비용이 들 수 있으므로, 등기 방식도 함께 확인해야 합니다.

상담 안내

Jenna Lee Law는 리파이낸스와 세컨드 모기지의 등기와 종결, 명의 추가나 변경, 혼인 주거에 관한 배우자 동의 문제를 한국어로 상담합니다. 대표 변호사가 공인회계사(CPA)이기도 하여, 마련한 자금의 사용 목적에 따른 세금 영향과 명의 변경에 따른 토지 양도세 문제를 함께 검토합니다.