多伦多外国买家购房税全解析：NRST 与 MNRST（2025年）

多伦多外国买家购房税全解析：NRST 与 MNRST

外国人在多伦多买房要交多少税？

外国买家在多伦多购房时，很多人只想到”房价的25%”。但从2025年起，情况已经不同。随着多伦多市开征一项单独的额外税款，外国买家所承担的投机税合计已升至35%。目前仍在流传的许多信息尚未反映这一变化，以下按现行标准准确梳理。

首先，这里所说的”外国买家”是谁？

这些税款所指的”外国人（foreign national）”，是指既非加拿大公民、也非永久居民的个人。因此，永久居民和公民不属于外国买家，无需缴纳 NRST 或 MNRST。相反，持工作签证或学习签证在加拿大临时居留者，因不具备公民或永久居民身份，属于外国人，原则上须缴纳这些投机税。除个人外，在加拿大境外注册或受外国实体控制的外国法人，以及至少有一名外国受托人或受益人的应税信托，也在征收范围之内。

安大略省非居民投机税（NRST）——25%

NRST（Non-Resident Speculation Tax）是安大略省征收的税款，适用于外国人、外国法人或应税信托取得住宅房产的情形。税率为取得价的25%，自2022年10月25日起施行。

适用地区为大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe），即以大多伦多地区（GTA）为中心，并延伸至汉密尔顿、尼亚加拉、滑铁卢、巴里/锡姆科等周边地区。换言之，包括多伦多在内的安大略省南部大部分地区均在其列。

多伦多额外的市级非居民投机税（MNRST）——再加10%

自2025年1月1日起，多伦多市开征本市的额外投机税，即 MNRST（Municipal Non-Resident Speculation Tax）。外国买家在多伦多市内取得住宅房产时，在安大略省 NRST 25% 的基础上，再加征多伦多 MNRST 10%。

结果是，外国买家在多伦多承担的投机税合计达到35%。例如，外国买家在多伦多取得一套价值100万加元的住宅，仅投机税就达35万加元（NRST 25万 + MNRST 10万）。MNRST 适用于包含1栋以上、不超过6栋独立家庭住宅的房产，例如独立屋、半独立屋和联排别墅等。

土地转让税是另计的

需要注意的是，上述投机税与一般的土地转让税是分开的。在多伦多购房时，安大略省土地转让税（Land Transfer Tax）和多伦多市土地转让税各自适用，并在 NRST 与 MNRST 之上另行加收。因此，外国买家的实际总成本，除房价外还须计入35%的投机税、一般土地转让税，以及律师费、登记费等交割（closing）费用。

退税与豁免——请提前确认资格

所缴投机税在满足一定条件时可以退还。就 MNRST 与 NRST 而言，外国买家在取得房产后4年内成为加拿大永久居民的，均可能符合退税资格（NRST 须在成为永久居民后90天内提出申请）。过去 NRST 中以一定期限的工作或学习为依据的退税已被取消，不再适用。

此外也有豁免。根据多伦多市的规定，MNRST 的豁免对象包括：安大略省提名计划（OINP）的被提名人、受保护人（protected person），以及与身为加拿大公民、永久居民、被提名人或受保护人的配偶共同购买的外国人。不过，退税与豁免的资格会因购买人的身份、居住要求及交易结构而有很大差异，因此在购房前确认资格最为稳妥。

也要一并确认购房资格

除税款外，还有一项限制外国人购买住宅房产的联邦法律（外国人购房禁令）正在施行，其适用期限已延长至2027年1月1日。工作签证持有者等情形可获豁免，但须满足具体要求，包括交割时签证的剩余有效期等。若不将购房资格与税务负担一并确认，签约后可能出现意料之外的问题。

别忽略空置房税（VHT）

拥有房产后，每年还有一项须留意的税款：多伦多空置房税（Vacant Home Tax，VHT）。多伦多市内住宅房产的业主，即使自住或已出租，也须每年申报房屋的使用情况；若未申报，房屋将被视为空置并可能被征税。申报截止日期通常为次年的4月30日前后，征税对象为当年空置超过184天的房屋，税率为该房产评估价值（以 MPAC 为准）的3%。虚假申报或未申报的，除应缴税款外，还可能被处以最高1万加元的罚款。

购房前请将法律与税务一并审查

对外国买家而言，在多伦多购房已不再只是”25%投机税”的问题。合计35%的投机税（NRST 25% 加 MNRST 10%）、另计的土地转让税、购房资格要求，以及拥有房产后的空置房税，彼此交织在一起。逐项孤立地看容易出现遗漏，尤其是退税与豁免的可能性，往往取决于取得前如何设计交易结构。

Jenna Lee Law 由兼具律师与注册会计师（CPA）资格的主理律师，将房地产交易的法律程序与税务在同一处一并审查。若您希望在购房前确认资格、预计税款以及退税或豁免的可能性，欢迎通过初次咨询，我们将为您指出契合自身情况的方向。

参考资料（官方来源）

※ 本文仅供一般信息参考，并不构成针对任何具体事项的法律或税务意见。文中的税率、生效日期及退税要求以撰写之日为准，可能在未经通知的情况下发生变更。在进行交易前，请直接联系 Jenna Lee Law，以获取针对您具体情况的建议。