トロントの外国人購入者にかかる税金の総まとめ：NRST と MNRST（2025年）

トロントの外国人購入者にかかる税金の総まとめ：NRST と MNRST

外国人がトロントで住宅を購入すると、税金はどのくらいかかるのか

外国人がトロントで住宅を購入する際、多くの方が「購入価格の25%」だけを思い浮かべます。しかし2025年からは事情が変わりました。トロント市が別途の追加課税を導入したことで、外国人購入者が負担する投機税は合計35%にまで達します。今なお出回っている情報の多くはこの変更を反映していないため、現行の基準で正確に整理します。

まず、ここでいう「外国人」とは誰か

これらの税金でいう「外国人（foreign national）」とは、カナダの市民でも永住者でもない個人を指します。したがって、永住者および市民は外国人には該当せず、NRST や MNRST の課税対象ではありません。一方、就労ビザや留学ビザで滞在する一時居住者は、市民権も永住権も持たないため外国人に該当し、原則としてこれらの投機税を負担します。個人のほか、カナダ国外で設立された、または外国の主体に支配される外国法人、そして外国人が受託者または受益者として少なくとも一人含まれる課税対象の信託も対象に含まれます。

オンタリオ州非居住者投機税（NRST）——25%

NRST（Non-Resident Speculation Tax）はオンタリオ州が課す税金で、外国人、外国法人、または課税対象の信託が住宅用不動産を取得する場合に適用されます。税率は取得価格の25%で、2022年10月25日から適用されています。

適用地域はグレーター・ゴールデン・ホースシュー（Greater Golden Horseshoe）で、グレーター・トロント・エリア（GTA）を中心に、ハミルトン、ナイアガラ、ウォータールー、バリー／シムコーなどの周辺地域まで及びます。つまり、トロントを含むオンタリオ州南部の大部分が対象です。

トロント独自の追加非居住者投機税（MNRST）——さらに10%

2025年1月1日より、トロント市は市独自の追加投機税である MNRST（Municipal Non-Resident Speculation Tax）を導入しました。外国人購入者がトロント市内で住宅用不動産を取得すると、オンタリオ州の NRST 25% に加えて、トロントの MNRST 10% が上乗せされます。

その結果、外国人購入者がトロントで負担する投機税は合計35%となります。たとえば、外国人がトロントで100万ドルの住宅を取得する場合、投機税だけで35万ドル（NRST 25万＋MNRST 10万）に達します。MNRST は、1戸以上6戸以下の単独世帯用住宅を含む不動産（一戸建て、二世帯連結住宅、タウンハウスなど）に適用されます。

土地譲渡税は別建てです

注意すべき点は、上記の投機税が通常の土地譲渡税とは別であることです。トロントで住宅を購入すると、オンタリオ州の土地譲渡税（Land Transfer Tax）とトロント市の土地譲渡税がそれぞれ適用され、NRST・MNRST の上に別途加算されます。したがって、外国人購入者の実際の総費用は、物件価格に加えて35%の投機税、通常の土地譲渡税、さらに弁護士費用・登記費用などのクロージング費用まで含めて計算する必要があります。

還付と免除——資格を事前に確認しましょう

納付した投機税は、一定の要件を満たせば還付を受けられる場合があります。MNRST・NRST いずれも、取得後4年以内にカナダの永住者となった外国人購入者は還付の対象となり得ます（NRST の場合は永住者となってから90日以内に申請）。かつて NRST に適用されていた一定期間の就労・就学を根拠とする還付は廃止され、もはや適用されません。

免除もあります。トロント市の規定上、MNRST の免除対象は、オンタリオ州移民推薦プログラム（OINP）の推薦者、保護対象者（protected person）、そしてカナダ市民・永住者・推薦者・保護対象者である配偶者と共同で取得する外国人です。ただし、還付・免除の要件は購入者の身分、居住要件、取引の仕組みによって大きく異なるため、取得前に資格を確認しておくことが最も安全です。

購入資格も併せて確認を

税金とは別に、外国人による住宅用不動産の購入自体を制限する連邦法（外国人住宅購入禁止法）が施行されており、その適用期間は2027年1月1日まで延長されています。就労ビザ保持者など一定の例外が認められていますが、クロージング時点でのビザの残存期間など、細かな要件を満たす必要があります。購入資格と税負担を併せて確認しないと、契約後に想定外の問題が生じることがあります。

空き家税（VHT）も見落とさないように

住宅を保有すると、毎年気をつけるべき税金がもう一つあります。トロントの空き家税（Vacant Home Tax、VHT）です。トロント市内の住宅用不動産の所有者は、自ら居住している場合や賃貸している場合でも、毎年その住宅の使用状況を申告する必要があり、申告を行わないと、空き家とみなされて課税されることがあります。申告の期限は翌年の4月30日ごろで、課税対象はその年に184日を超えて空き家であった住宅、税率はその不動産の評価額（MPAC 基準）の3%です。虚偽の申告や申告漏れがあった場合、税額に加えて最大1万ドルの罰金が科されることがあります。

購入の前に、法律と税務を併せて検討しましょう

外国人にとって、トロントでの住宅取得はもはや単なる「25%の投機税」の問題ではありません。合計35%の投機税（NRST 25% と MNRST 10%）、別建ての土地譲渡税、購入資格の要件、そして保有後の空き家税が互いに絡み合っています。各要素を個別に見ると見落としが生じ、特に還付・免除の可能性は、取得前に取引の仕組みをどう設計するかによって結果が変わります。

Jenna Lee Law では、弁護士と CPA（公認会計士）の両資格を持つ代表弁護士が、不動産取引の法的手続きと税務を一つの窓口で併せて検討いたします。取得前に資格、想定される税額、還付・免除の可能性を確認されたい場合は、初回のご相談を通じて、お客様の状況に合った方向をご案内いたします。

参考資料（公式ソース）

※ 本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、特定の事案に対する法的または税務上の助言を構成するものではありません。本文中の税率、施行日、還付要件は執筆時点のものであり、予告なく変更されることがあります。お取引を進める前に、ご自身の具体的な状況に応じた助言について、Jenna Lee Law まで直接お問い合わせください。