外国人购房禁令2027年到期

哪些已经确定，哪些尚未确定

限制非加拿大人购买住宅的联邦法律将于2027年1月1日到期。随着日期临近，此前一直观望的买家咨询明显增加。

有一点需要先说清楚。禁令到期与外国买家额外税取消是两件事。它们由不同层级的政府设立，彼此并不联动。

禁令到底何时结束

《非加拿大人购买住宅物业禁止法》于2023年1月1日生效，最初为期两年。联邦政府在2024年2月4日宣布再延长两年。目前有效的到期日为2027年1月1日。

现在被禁止的究竟是什么

禁令针对的是三个居住单元以内的住宅物业及其组成部分，包括独立屋、半独立屋和柏文单位。四个单元以上的建筑不在其列。

地域上也有界限。禁令适用于人口普查大都会区和人口普查聚居区范围内的物业。上述范围之外的地区、空地以及乡村地区的度假物业不受限制。

永久居民和公民是否也受限制

不受限制。加拿大公民与永久居民完全不在禁令范围内。这也是实际咨询中最常被确认的一点。

临时居民在符合条件时可以购买。持工作许可者需要许可剩余有效期在183天以上，且此前未在本禁令期间购买过住宅。留学生需要就读获认可的课程，在此前五年中每年均已报税，且每年在加拿大实际停留244天以上，此前没有购房记录，同时购买价格不超过50万加元。难民以及因危机来加的人士同样不在限制范围内。与符合条件的配偶或同居伴侣共同购买亦获准许。

作为背景，加拿大统计局在2026年6月16日发布的研究显示，安大略省入境第五年的新移民自置居所比例从2018年的35.7%升至2021年的40.2%，同期在加拿大出生人士的比例则从50.7%降至47.8%。取得永久居民身份后置业一直是稳定的路径。

违反禁令会有什么后果

可处最高1万加元罚款，法院亦可下令出售相关物业。出售所得以原购买价格为上限，因此不会留下增值收益。涉及公司的情况下，高管与董事亦可能承担责任。

禁令结束后，相关税项是否也随之取消

不会取消。禁令属于联邦制度，针对外国买家的额外税则属于省和市的制度。

安大略省的非居民投机税自2022年10月25日起为25%，适用于全省范围内的住宅物业。多伦多市自2025年1月1日起，对外国实体购买特定住宅物业加征10%的市级税。因此在多伦多市界内，外国买家需承担合计35%的额外税。以100万加元的住宅计算即为35万加元，且与土地转让税分开，在交割时缴付。

这些税率不会因联邦禁令到期而改变。可以购买与负担得起，是两个不同的问题。

之后会由什么制度接替

这一部分尚未确定。

据2026年7月的行业报道，联邦政府正在考虑新的框架而非再次延长，其中被提及的方向类似澳大利亚的做法，即允许购买新建住宅和空地，同时对现有住宅保留限制。目前并无已公布的法案或法规，以上内容并未确定。

已经确定的只有2027年1月1日这一到期日，之后的制度形态尚未成形。仅凭报道决定购买时点存在风险。

现在应当准备什么

有三件事需要放在一起看，而不是分开处理。

第一是身份与时点。若预计将取得永久居民身份，购买时点会明显改变整体成本。安省设有退税机制，买家在产权登记之日起四年内成为永久居民的，可申请退还非居民投机税。相关条件与期限较为严格，宜在购买前而非购买后确认。

第二是名义与持有结构。以境外家人名义购买、与在加子女联名持有、或通过公司持有，都会同时牵涉禁令、两项额外税以及信托申报义务。只考虑其中一项作出决定，往往会在另一项上产生成本。

第三是交割之后。多伦多市要求住宅物业每年进行居住申报，未申报的物业可能被视为空置。在买卖过程中，卖方漏报的后果也可能在交割时转由买方承担。

小结

联邦禁令将于2027年1月1日到期，接替的制度尚未确定。即便到期，安省的25%与多伦多的10%依然保留。身份与时点、持有结构、交割后的申报义务，宜作为同一组问题一并确认。

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