加拿大未充分利用住房税（UHT）取消后

过去年度的申报仍未结束

联邦未充分利用住房税（Underused Housing Tax，UHT）自2025年度起已经取消。不少业主听到消息后，以为过去年度也一并免除了。事实并非如此。2022、2023、2024这三个年度的申报与缴税义务，以及未履行时的罚款和利息，至今依然有效。本文以2026年10月25日为准进行整理。

未充分利用住房税（UHT）是什么样的税

UHT自2022年1月1日起实施，是一项联邦税，针对加拿大境内空置或使用率低的住宅，每年按应税价值的1%征收。每年12月31日的业主为纳税义务人，申报与缴税期限为次年4月30日。

UHT主要针对既非加拿大公民、也非永久居民的业主。是否须申报，取决于业主的国籍与在加拿大的身份，与业主住在哪个国家或地区、两地之间有无税收协定无关。住在中国大陆、香港或台湾的业主，只要不是加拿大公民或永久居民，原则上都须申报。以个人名义持有住宅的加拿大公民和永久居民，从一开始就无须申报。

2025年起有什么变化

《2025年预算实施法（第1号）》于2026年3月26日获御准（Royal Assent）。依据该法，自2025年度起，无须缴纳UHT，也无须提交申报表。加拿大税务局（CRA）也已发布相同内容的公告。

但这项法律并未取消过去年度的义务。《未充分利用住房税法》本身定于2035年1月1日才废止，在此之前，2022年至2024年度的申报、缴税与罚款规定依然有效。

2022年至2024年度，哪些人须申报

非加拿大公民或永久居民的个人，以及外国公司，三个年度均须申报。持工作许可或学习许可在加拿大生活的人，以及住在海外、与在加拿大的家人共同登记为业主的父母或亲属，只要不是加拿大公民或永久居民，同样在申报范围之内。2022年度另有特别规定：加拿大公司、加拿大合伙企业的合伙人和加拿大信托的受托人也须申报，自2023年度起才不再列入申报范围。

最常被忽略的是免税与申报的关系。为在加拿大就读的子女购置住宅的家庭很多。若子女在加拿大指定教育机构（DLI）就读，并以该住宅为主要居所，业主可能符合免税条件。需要注意的是，非加拿大公民或永久居民的业主，若本人主要居所在加拿大境外，其在加拿大的住宅一般被视为次要居所，因此不能以业主本人的主要居所为由免税。此外，住宅为业主本人或配偶的主要居所、一年内实际居住或出租满180天、属于新建住宅等情形，也可能免税。但免税须在申报表中主张，即使最终无须缴税，申报义务依然存在。

申报期限方面，2022年度延长至2024年4月30日，2023年度为2024年4月30日，2024年度为2025年4月30日。

没有申报会有什么风险

逾期申报须缴纳罚款。罚款取以下两者中较高者：个人1,000加元、公司2,000加元；或税额的5%，加上每逾期一个完整月份税额的3%。换言之，即使因免税而无须缴税，最低罚款仍可能适用。早期资料中提到的个人5,000加元、公司10,000加元最低罚款，已于2024年修法下调，并追溯适用于2022年度。

未缴税款会产生利息。自2023年度起，若在所属年度的次年12月31日前仍未申报，罚款可能按不适用部分免税条件的金额计算。

尤其需要注意的是，对于完全没有提交申报表的年度，CRA可以不受期限限制地核定税款与罚款。时间过去，问题并不会自动消失。

现在可以采取的措施

这些年度的申报表现在仍可提交。如果不确定自己是否须申报、是否符合免税条件，可以先按年度整理住宅的持有方式，以及实际居住与出租的记录。

只要审计或调查尚未开始，就可以考虑通过自愿披露计划（Voluntary Disclosures Program）减轻罚款与利息，CRA也已明确该计划适用于UHT。在CRA主动指出问题之前提出申请，减免幅度更大。对于已经核定的罚款，也有申请减免或取消的程序。哪一种方式合适，取决于漏报的原因、涉及的年度和金额。

UHT与多伦多空置税是两种不同的税

UHT与多伦多市的空置税（Vacant Home Tax）常被混淆，但两者完全无关。多伦多空置税是市政税，无论国籍或居住地，多伦多所有住宅业主每年都须申报房屋的居住状况，即使本人自住也须申报，未申报的将被视为空置。自2024税务年度起，税率为物业评估价值（CVA）的3%。联邦UHT取消，对多伦多空置税没有任何影响。

Jenna Lee Law 有何不同

在 Jenna Lee Law，由同时具备律师与注册会计师（CPA）资格的主理律师亲自为您提供咨询。我们会审视过去年度是否须申报、可适用哪些免税条件，并从法律与税务两方面处理逾期申报、自愿披露以及罚款减免申请。如果您住在中国大陆、香港或台湾而在加拿大持有住宅，或曾为在加拿大读书的子女购置住宅，无论税种取消的消息如何，都建议先确认过去三个年度是否已经处理妥当。