Underused Housing Tax(UHT)

연방 저활용주택세(Underused Housing Tax, UHT)는 2025년분부터 폐지됐습니다. 그런데 폐지 소식만 듣고 지난 연도분까지 없어졌다고 생각하시는 분이 많습니다. 2022년, 2023년, 2024년분의 신고와 납부 의무, 그리고 하지 않았을 때의 벌금과 이자는 지금도 그대로입니다. 2026년 10월 25일 기준으로 정리했습니다.

저활용주택세(UHT)는 어떤 세금이었나요

UHT는 2022년 1월 1일부터 시행된 연방 세금으로, 캐나다의 주거용 부동산 가운데 비어 있거나 거의 사용되지 않는 주택에 매년 과세 가치의 1%를 부과했습니다. 매년 12월 31일 기준 소유자가 대상이었고, 신고와 납부 기한은 다음 해 4월 30일이었습니다.

주된 대상은 캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 소유자였습니다. 예를 들어 한국에 살면서 캐나다에 주택을 가진 한국 국적자는 원칙적으로 신고 대상입니다. 개인 자격으로 소유한 캐나다 시민권자와 영주권자는 처음부터 신고 대상이 아니었습니다.

2025년부터 무엇이 바뀌었나요

2026년 3월 26일 royal assent를 받은 Budget 2025 Implementation Act, No. 1에 따라, 2025년분부터는 UHT를 낼 필요도, 신고서를 낼 필요도 없습니다. 캐나다 국세청(CRA)도 같은 내용을 공지했습니다.

다만 이 법은 지난 연도분을 없애지 않았습니다. 저활용주택세법 자체는 2035년 1월 1일에 폐지되도록 정해져 있어, 그때까지 2022년부터 2024년분에 대한 신고, 납부, 벌금 규정은 효력을 유지합니다.

2022년부터 2024년분은 누가 신고해야 했나요

캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 개인, 그리고 외국 법인은 세 해 모두 신고 대상이었습니다. 2022년분에 한해서는 캐나다 법인, 캐나다 파트너십의 파트너, 캐나다 신탁의 수탁자도 신고 대상이었는데, 2023년분부터는 이들이 신고 대상에서 빠졌습니다. 2022년에 법인이나 신탁 명의로 주택을 보유했다면 이 부분을 따로 확인해 보셔야 합니다.

가장 많이 놓치는 부분은 면제와 신고의 관계입니다. 소유자 본인이나 배우자가 주 거주지로 사용한 경우, 한 해 180일 이상 실제로 거주하거나 임대한 경우, 새로 지은 주택인 경우 등에는 세금이 면제될 수 있습니다. 하지만 면제는 신고서를 내면서 주장하는 것이어서, 세금이 없더라도 신고 의무는 남아 있었습니다.

신고 기한은 2022년분의 경우 2024년 4월 30일까지 연장됐고, 2023년분은 2024년 4월 30일, 2024년분은 2025년 4월 30일이었습니다.

신고하지 않았다면 어떤 위험이 있나요

신고가 늦으면 벌금이 부과됩니다. 벌금은 개인 1,000달러, 법인 2,000달러와, 세액의 5%에 늦어진 달마다 세액의 3%를 더한 금액 중 큰 쪽입니다. 면제로 낼 세금이 없어도 최소 벌금은 적용될 수 있다는 뜻입니다. 예전 안내에서 보셨을 개인 5,000달러, 법인 10,000달러의 최소 벌금은 2024년 법 개정으로 2022년분까지 소급해 낮아졌습니다.

미납 세금에는 이자가 붙습니다. 또 2023년분부터는 해당 연도의 다음 해 12월 31일까지도 신고하지 않으면, 일부 면제를 적용하지 않은 금액을 기준으로 벌금이 계산될 수 있습니다.

특히 주의하실 점은, 신고서를 아예 내지 않은 연도에 대해서는 CRA가 기간 제한 없이 세금과 벌금을 부과할 수 있다는 것입니다. 시간이 지났다고 해서 자동으로 정리되지 않습니다.

지금이라도 할 수 있는 일

해당 연도의 신고서는 지금도 낼 수 있습니다. 대상인지 애매하거나 면제에 해당하는지 확실하지 않다면, 먼저 연도별로 소유 형태, 거주와 임대 기록을 정리해 보는 것이 출발점입니다.

감사나 조사가 시작되기 전이라면 자진신고 프로그램(Voluntary Disclosures Program)을 통해 벌금과 이자를 줄일 수 있는지 검토할 수 있으며, CRA는 이 프로그램이 UHT에도 적용된다고 밝히고 있습니다. CRA가 먼저 문제를 지적하기 전에 신청할수록 감면 폭이 큽니다. 이미 부과된 벌금에 대해서는 사정에 따라 감면을 요청할 수 있는 절차도 있습니다. 어느 방법이 맞는지는 신고하지 않은 이유와 연도, 금액에 따라 달라집니다.

토론토 빈집세와는 다른 세금입니다

UHT를 한국어로 “빈집세”라고 부른 기사가 많아, 토론토시의 빈집세(Vacant Home Tax)와 자주 혼동됩니다. 두 세금은 완전히 별개입니다.

토론토 빈집세는 토론토시가 부과하는 시 세금으로, 국적이나 거주지와 관계없이 토론토의 모든 주택 소유자가 매년 거주 여부를 신고해야 합니다. 직접 살고 있어도 신고해야 하며, 신고하지 않으면 빈집으로 간주됩니다. 2024년 과세연도부터 세율은 부동산 평가액(CVA)의 3%입니다. 연방 UHT가 폐지된 것과 관계없이 토론토 빈집세는 그대로 남아 있습니다.

Jenna Lee Law는 무엇이 다른가요

Jenna Lee Law는 변호사이자 공인회계사(CPA) 자격을 함께 갖춘 대표 변호사가 직접 상담합니다. 지난 연도의 UHT 신고 대상 여부와 면제 요건 검토, 늦은 신고와 자진신고, 벌금 감면 요청까지 법률과 세무를 함께 살펴봅니다. 한국에 살면서 캐나다에 주택을 가지고 계시거나, 법인이나 신탁 명의로 주택을 보유하셨던 분이라면, 폐지 소식과 별개로 지난 세 해분이 정리됐는지 확인해 두시는 것이 좋습니다.