캐나다 외국인 주택 구매 금지법, 2027년 1월 1일에 끝납니다

캐나다에서 외국인의 주택 구매를 막아 온 연방 법이 2027년 1월 1일에 만료됩니다. 만료가 다가오면서 매수를 미뤄 온 분들의 문의가 늘고 있습니다. 이 글은 지금 시점에서 확정된 사실과 아직 정해지지 않은 사항을 나누어 정리한 것입니다.

먼저 짚어야 할 것이 하나 있습니다. 금지법이 끝나는 것과 외국인 매수에 붙는 세금이 없어지는 것은 별개입니다. 두 가지는 서로 다른 정부가 만든 서로 다른 제도입니다.

금지법은 언제 끝나나요?

비캐나다인 주거용 부동산 취득 금지법은 2023년 1월 1일에 시행됐고 처음에는 2년 한시법이었습니다. 연방 정부는 2024년 2월 4일 발표로 적용 기한을 2027년 1월 1일까지 2년 연장했습니다. 현재 유효한 만료일은 2027년 1월 1일입니다.

지금 금지되는 것은 정확히 무엇인가요?

금지 대상은 주거용 부동산 중에서도 3세대 이하 건물과 그 일부입니다. 단독주택과 반단독주택, 콘도미니엄이 여기 들어갑니다. 4세대 이상 건물은 금지 대상이 아닙니다.

지역 기준도 있습니다. 금지는 인구 조사 대도시권과 인구 조사 집계 지역 안에 있는 부동산에만 적용됩니다. 그 밖의 지역, 공지, 농촌 지역의 휴양용 부동산은 대상이 아닙니다.

영주권자와 시민권자도 해당되나요?

해당되지 않습니다. 캐나다 시민권자와 영주권자는 금지 대상에서 제외됩니다. 이 점이 실제 상담에서 가장 자주 확인되는 부분입니다.

임시 체류자는 조건을 갖추면 매수할 수 있습니다. 취업 허가를 가진 분은 유효 기간이 183일 이상 남아 있고 이 법 시행 이후 주택을 매수한 적이 없어야 합니다. 유학생은 인가된 과정에 재학 중이고 직전 5년간 세금 신고를 했으며 각 해에 244일 이상 캐나다에 체류했고 매수 이력이 없으며 주택 가격이 50만 달러를 넘지 않아야 합니다. 난민과 위기 상황을 피해 온 분들도 제외 대상입니다. 자격을 갖춘 배우자나 사실혼 배우자와 공동으로 매수하는 경우도 허용됩니다.

참고로 통계청이 2026년 6월 16일 발표한 자료에 따르면 온타리오에서 입국 5년차 최근 이민자의 자가 보유율은 2018년 35.7퍼센트에서 2021년 40.2퍼센트로 올랐고 같은 기간 캐나다 출생자는 50.7퍼센트에서 47.8퍼센트로 내렸습니다. 영주권을 얻은 뒤 주택을 마련하는 흐름 자체는 이미 꾸준히 이어져 왔습니다.

위반하면 어떻게 되는거죠?

최대 1만 달러의 벌금이 부과될 수 있고 법원이 해당 부동산의 매각을 명령할 수 있습니다. 매각 대금은 매수 가격을 넘겨 받을 수 없으므로 시세 차익은 남지 않습니다. 법인의 경우 임원과 이사에게도 책임이 미칠 수 있습니다.

금지법이 끝나면 세금도 없어지나요?

사라지지 않습니다. 금지법은 연방 제도이고, 외국인 매수에 붙는 추가세는 주정부와 시의 제도입니다.

온타리오의 비거주자 투기세는 2022년 10월 25일부터 25퍼센트이며 온타리오 전역에 적용됩니다. 토론토시는 2025년 1월 1일부터 여기에 10퍼센트를 더하는 시 단위 세금을 시행하고 있습니다. 토론토 시 경계 안에서 외국인이 주택을 매수하면 두 세금을 합해 35퍼센트가 붙습니다. 100만 달러 주택이라면 35만 달러입니다.

금지법이 만료되어도 이 세율 구조는 그대로 남습니다. 매수가 가능해지는 것과 비용이 줄어드는 것은 다른 이야기입니다.

다음은 어떻게 될 것으로 보이나요?

이 질문의 답은 아직 확정된 사항이 아닙니다.

2026년 7월 언론 보도에 따르면 연방 정부는 기한을 다시 연장하는 방식보다는 새로운 틀을 검토하고 있는 것으로 전해집니다. 신축 주택과 공지의 매수는 열어 두고 기존 주택에 대한 제한은 유지하는 호주식 모델이 검토 대상으로 거론됩니다. 다만 법안이나 규정으로 확정된 내용은 현재 없습니다.

따라서 지금 시점에서 확정된 것은 2027년 1월 1일 만료라는 사실 하나이며, 그 이후의 규제 형태는 정해지지 않았습니다. 확정 전 보도를 근거로 매수 시점을 정하는 것은 위험이 따릅니다.

지금 무엇을 준비해야 할까요?

세 가지를 함께 보아야 합니다.

첫째는 신분과 시점입니다. 영주권 취득이 예정되어 있다면 매수 시점에 따라 부담이 크게 달라집니다. 외국인 신분으로 매수한 뒤 등기일로부터 4년 이내에 영주권자가 되면 비거주자 투기세 환급을 신청할 수 있는 제도가 있습니다. 요건과 기한이 엄격하므로 매수 전에 확인해야 합니다.

둘째는 명의와 구조입니다. 한국에 거주하는 가족의 명의, 캐나다 거주 자녀와의 공동 명의, 법인 활용은 금지법과 두 가지 추가세, 그리고 신탁 신고 의무가 동시에 걸리는 영역입니다. 한쪽만 보고 정하면 다른 쪽에서 비용이 발생합니다.

셋째는 보유 이후입니다. 토론토 빈집세는 매년 신고 의무가 있고 미신고 시 자동으로 빈집으로 간주됩니다. 매매 과정에서 매도자의 신고 누락이 매수자 부담으로 넘어오는 경우도 있습니다.

요약하자면

2027년 1월 1일에 금지법이 만료됩니다. 그 이후의 규제 형태는 아직 정해지지 않았습니다. 만료되더라도 온타리오 25퍼센트와 토론토 10퍼센트의 추가세는 남습니다. 신분과 시점, 명의 구조, 보유 이후의 신고 의무를 함께 보고 결정하셔야 합니다.

Jenna Lee Law는 온타리오 변호사이자 온타리오 공인회계사인 제나 리가 부동산 거래와 세무를 한 곳에서 함께 검토합니다. 상담을 원하시면 연락 주십시오