NRST와 MNRST 총정리

외국인이 토론토에서 주택을 구입할 때 흔히 “집값의 25%”만 생각합니다. 그러나 2025년부터는 사정이 달라졌습니다. 토론토 시가 별도의 추가 세금을 도입하면서, 외국인 구매자가 부담하는 투기세는 합산 35%까지 올라갑니다. 아직 이 변화를 반영하지 않은 정보가 많아, 현재 기준으로 정확히 정리해 보겠습니다.

먼저 여기서 이야기하는 ‘외국인’은 누구일까요?

이 세금에서 말하는 ‘외국인(foreign national)’은 캐나다 시민권자도, 영주권자도 아닌 개인을 뜻합니다. 따라서 영주권자와 시민권자는 외국인에 해당하지 않으며, NRST와 MNRST의 부과 대상이 아닙니다. 반면 취업비자나 유학비자로 체류하는 임시 거주자는 시민권·영주권이 없으므로 외국인에 해당하여, 원칙적으로 이 투기세를 부담합니다. 개인 외에도 캐나다 밖에서 설립되었거나 외국인이 지배하는 외국 법인, 그리고 외국인이 수탁자나 수익자로 포함된 과세 대상 신탁도 대상에 포함됩니다.

온타리오 비거주자 투기세(NRST) — 25%

NRST(Non-Resident Speculation Tax)는 온타리오주가 부과하는 세금으로, 캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 외국인, 외국 법인, 과세 대상 신탁이 주거용 부동산을 취득할 때 적용됩니다. 세율은 취득가의 25%이며, 2022년 10월 25일부터 이 세율이 적용되고 있습니다.

적용 지역은 광역 골든 호스슈(Greater Golden Horseshoe)로, 광역 토론토(GTA)를 중심으로 해밀턴, 나이아가라, 워털루, 배리·심코 등 주변 지역을 포함합니다. 즉 토론토를 포함한 온타리오 남부 대부분이 대상입니다.

토론토 추가 비거주자 투기세(MNRST) — 여기에 10%가 더

2025년 1월 1일부터 토론토 시는 시(市) 차원의 추가 투기세인 MNRST(Municipal Non-Resident Speculation Tax)를 도입했습니다. 외국인이 토론토 내 주거용 부동산을 취득하면, 온타리오주 NRST 25%에 더해 토론토 MNRST 10%가 추가로 부과됩니다.

결과적으로 토론토에서 외국인 구매자가 부담하는 투기세는 합산 35%가 됩니다. 예를 들어 외국인이 토론토에서 100만 달러 주택을 취득하면, 투기세만 35만 달러(NRST 25만 달러 + MNRST 10만 달러)가 발생합니다. MNRST는 단독주택, 반단독주택, 타운하우스 등 1가구에서 6가구 이하의 주거용 부동산 취득에 적용됩니다.

취득세는 이와 별개입니다

여기서 주의할 점은, 위 투기세가 일반 취득세와는 별개라는 것입니다. 토론토에서 주택을 사면 온타리오주 취득세(Land Transfer Tax)와 토론토 시 취득세가 각각 부과되며, 이는 NRST·MNRST 위에 별도로 더해집니다. 따라서 외국인 구매자의 실제 총비용은 집값 외에 투기세 35%와 일반 취득세, 그리고 변호사 비용·등기 비용 등 클로징 비용까지 함께 계산해야 합니다.

환급과 면제 — 조건을 미리 확인해야 합니다

납부한 투기세는 일정 요건을 충족하면 환급받을 수 있습니다. MNRST와 NRST 모두, 취득 후 4년 이내에 캐나다 영주권을 취득하면 환급 대상이 될 수 있습니다(NRST의 경우 영주권 취득 후 90일 이내 신청). 과거 NRST에 적용되던 일정 기간 취업·학업을 근거로 한 환급은 폐지되어 더 이상 적용되지 않습니다.

면제도 있습니다. 토론토 시 기준상 MNRST 면제 대상은 온타리오 주정부 이민 지명(OINP) 대상자, 난민 보호 대상자, 그리고 시민권자·영주권자·지명자·보호대상자인 배우자와 공동으로 취득하는 외국인입니다. 다만 환급·면제 요건은 구매자의 신분, 거주 요건, 취득 구조에 따라 사안별로 크게 달라지므로, 취득 전에 자격을 확인하는 것이 안전합니다.

매입 자격도 함께 확인하세요

세금과 별개로, 외국인의 주거용 부동산 매입 자체를 제한하는 연방 법률(외국인 주택 매입 금지법)이 시행 중이며 그 적용 기간이 2027년 1월 1일까지 연장되어 있습니다. 취업비자 소지자 등 예외가 인정되는 경우가 있으나, 클로징 시점의 비자 잔여 기간 등 세부 요건을 충족해야 합니다. 매입 가능 여부와 세금 부담을 함께 확인하지 않으면, 계약 후 예상치 못한 문제가 생길 수 있습니다.

빈집세(VHT)도 놓치지 마세요

주택을 보유하게 되면 매년 챙겨야 하는 세금이 하나 더 있습니다. 토론토 빈집세(Vacant Home Tax)입니다. 토론토 시내 주거용 부동산 소유자는 실제 거주 중이거나 임대 중이어도 매년 주택의 사용 현황을 신고해야 하며, 신고를 하지 않으면 빈집으로 간주되어 과세될 수 있습니다. 신고 기한은 매년 이듬해 4월 30일경이며, 과세 대상은 해당 연도에 184일을 초과해 비어 있던 주택으로 세율은 해당 부동산 평가액(MPAC 기준)의 3%입니다. 허위 신고나 미신고 시 세금 외에 최대 1만 달러의 벌금이 부과될 수 있습니다.

구매하시기 전에 법률과 세무를 함께 검토하세요

외국인의 토론토 주택 취득은 이제 단순히 “25% 투기세”의 문제가 아닙니다. NRST 25%와 MNRST 10%를 합한 35%의 투기세, 별도의 취득세, 매입 자격 요건, 그리고 보유 후 빈집세까지 서로 얽혀 있습니다. 각 요소를 따로 보면 놓치는 부분이 생기고, 특히 환급·면제 가능성은 취득 전에 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 결과가 달라집니다.

Jenna Lee Law는 변호사와 CPA 자격을 함께 갖춘 대표 변호사가 부동산 거래의 법률 절차와 세무를 한자리에서 검토합니다. 취득 자격, 예상 세금, 환급·면제 가능성을 미리 확인하고 싶으시면 초기 상담을 통해 상황에 맞는 방향을 안내해 드립니다.

참고 자료 (공식 출처)

토론토 시 취득세(MLTT) 및 비거주자 투기세(MNRST): https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/municipal-land-transfer-tax-mltt/municipal-land-transfer-tax-mltt-information/
토론토 시 빈집세(Vacant Home Tax): https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/
온타리오주 비거주자 투기세(Non-Resident Speculation Tax): https://www.ontario.ca/document/non-resident-speculation-tax
캐나다 연방(CMHC) 외국인 주택 매입 금지법(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act): https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/housing-research/consultations/prohibition-purchase-residential-property-non-canadians-act