多伦多空置税：现在正是缴税时间，审计也在收紧

如果您在多伦多拥有一套自己并不常住的住宅，现在正是需要留意的时候。2025年度的多伦多空置税（Vacant Home Tax，VHT）通知已于6月寄出，缴款分三期进行，分别为9月15日、10月15日和11月16日。与此同时，进入2026年后，市府的审计变得更为严格。此外，有人听说联邦未充分利用住房税已被取消，便以为所有针对空置房的税都没有了，其实这只说对了一半。以下按2026年8月的情况为您梳理。

多伦多空置税并未取消

税率为住宅现值评估（Current Value Assessment）的百分之三。2022年刚推出时为百分之一，自2024纳税年度起上调至百分之三。一年之内空置满六个月即须缴税。自住的住宅、由租客居住的住宅（书面租约至少30天，且一年内至少六个月），或符合认可豁免事由的住宅，则不征税。

最容易被忽略的是申报。即使您自住，即使符合豁免条件，也必须每年申报住宅是否空置。若不申报，将被视为空置并据以征税。2025年度的申报期限（4月30日）已过，申报入口已关闭，通知已于6月寄出，缴款按上述三期进行，如有异议可在2026年12月31日前提出。若作出与事实不符的申报，或在被要求时不提供资料，除补缴税款外，还可能面临最高1万加元的罚款。

2026年，审计更趋严格

进入2026年，市府对居住情况的核查更为细致。一旦被列为审计对象，您可能需要以水电费账单、租约、载有该地址的身份证件、该地址的所得税评估通知等文件，证明确有人居住。若申报为自住，却几乎没有实际使用的痕迹，便可能引起质疑。相关文件建议至少保存三年。

联邦税虽已取消，但只适用于往后年度

联邦未充分利用住房税（UHT）已在2025年预算中取消。自2025年起，无需缴纳，也无需提交申报表。不过，取消自2025年开始。2022、2023、2024这三个年度的申报与缴纳义务依然存在，未履行时的罚款和利息也仍然适用。联邦税主要针对非居民和外籍所有人，若您属于此类，建议在放下此事之前，先确认过去三个年度是否已经处理妥当。

买卖时，税随房走

空置税针对的是房屋，而非个人。它像地税一样附随于房屋，因此若前业主未申报或未缴纳便完成过户，这笔负担可能落到新业主身上。为此，卖方应将已完成的申报文件交给买方，买方也应在成交前确认申报与缴纳是否已办妥。

在多伦多持有住宅却居住在海外的业主，以及为子女或投资而持有住宅的业主，最容易漏掉每年的申报。哪怕只漏报一次，也可能使一套实际上并未空置的住宅被征收百分之三，因此每年留意截止日期为宜。

Jenna Lee Law 有何不同

在 Jenna Lee Law，由兼具律师与注册会计师（CPA）资格的主理律师，在同一处一并处理房产交易的法律事务及其所涉税务。将空置税申报、过去年度的联邦税整理，以及交易所附带的税务一并确认，有助于减少日后冒出税款或罚款的可能。对于在多伦多持有房产而居住海外的业主，同时确认法律与税务两方面，实际上很有帮助。