Refinance and Second Mortgage

현재 소유하고 계신 부동산에 첫 모기지(주택담보대출)가 설정되어 있지만, 때에 따라서 자금 활용을 위해 다시 주택 담보 대출을 받아야 하는 경우가 있습니다.  모기지를 다시 받을 경우 재융자 (refinance) 방법과 두 번째 모기지 (second mortgage)의 방법이 있습니다. 재융자와 두 번째 모기지 방법에 대해 정확하게 이해하는것이 필요합니다.  

➤ 재융자란 무엇인가요 (what is a mortgage refinance ?)

재융자란 기존 대출을 새 대출로 대체하는 것입니다. 이를 통해 새로운 대출 기관을 선택하고, 대출 기간을 변경하고 새로운 이자율을 적용하거나 새로운 유형의 대출을 받을 수도 있습니다. 

재융자는 같은 금액 또는 더 많은 금액을 대출할 수 있으며, 종종 더 나은 모기지 금리 및 조건을 가지려고 신청하기도 합니다. 개인의 선택에 따라 새로운 대출 기관에서 재융자 (refinance)를 받거나 현재 대출 기관을 유지하면서 재융자를 받을 수도 있습니다.  

➤ 2차 모기지란? (what is a second mortgage?)

2차 모기지는 집에 대한 두 번째 대출입니다. 주택 감정가의 최대 80%에서 첫 번째 모기지 잔액을 뺀 금액까지 빌릴 수 있습니다. 두 번째 모기지를 갚는 동안 첫 번째 모기지도 계속해서 갚아야 합니다. 

➤ 2차 모기지의 유형 (Types of Second Mortgages)

2차 모기지에는 주택담보 대출 (Home Equity Loans) 과 주택 담보 신용 한도 (Home Equity Lines of Credit = HELOC) 의 두 가지 주요 유형이 있습니다. 이 두 가지 유형의 두 번째 모기지 모두에서 기본 모기지 지불 (Primary Mortgage Payment) 에 추가로 상환 (repayment)하게 된다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 

➤ 2차 모기지 및 모기지 유치권 (Second Mortgage and Mortgage Lien)

2차 모기지의 주요 조건 중 하나는 대출 기관이 Borrower에게 현금이나 대출을 제공할 때 여러분의 주택에 유치권 (Lien)을 설정하는 것입니다. 모기지 유치권은 대출 기관이 특정 조건에서 부동산을 압류할 수 있도록 하는 부동산에 대한 법적 청구권입니다. Borrower의 1차 모기지를 소유한 대출 기관은 Borrower의 재산에 대한 1차 유치권을 가지고 있습니다. 두 번째 모기지 대출 기관에는 2차 유치권이 있습니다.  집에 불이행이 발생하여 압류가 발생했다고 가정해 보겠습니다. 1차 대금업자는 먼저 돈을 돌려받고 나머지는 2차 대금 업자에게 돌아갑니다. 이것은 2차 대출 기관이 여러분의 대출에 대해 더 많은 위험을 부담한다는 것을 의미합니다. 위험을 상쇄하기 위해 두 번째 모기지는 1차  모기지보다 높은 이자율을 갖습니다. 두 결제를 모두 할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.  

➤ 주택 자산이란? (What is a Home Equity?)

주택 자산 (Home Equity)은 여러분이 실제로 소유하고 있는 주택의 양입니다. 특히 주택 자산은 여러분의 주택 가치와 대출 기관에 빚진 금액의 차이입니다. 모기지를 상환하면 원금 (대출 잔액)이 줄어들고 자산이 형성됩니다.  여전히 모기지에 대한 빚이 있는 경우, 갚은 집의 비율만 소유하게 됩니다. Borrower의 모기지 대출 기관은 Borrower가 대출금을 갚을때까지 나머지를 소유합니다. 

예를 들어 $40,000의 20% 계약금으로 $200,000 상당의 집을 구입했다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 클로징 후 집에 $40,000의 자산이 있게 됩니다. 모기지를 지불할 때마다 대출 잔액이 줄어들고 점점 더 많은 에퀴티가 형성됩니다. 모기지가 마침내 100% 상환되면 집에 100% 에퀴티가 있는것입니다. 

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➤ 주택 자산 라인 오브 크레딧 (Home Equity Lines of Credit)

주택 자산 라인 오브 크레디트 (HELOC)는 신용카드와 유사한 역할을 하는 두 번째 모기지 유형으로, 변동 이자율 (Variable Rate)로 자금을 지속해 이용할 수 있습니다. 이 기간에 일반적으로 누적된 이자를 제외하고는 신용한도까지 지출할 수 있습니다. 

Property에 있는 에퀴티를 사용하여 돈을 빌릴 수 있다는 것을 여러분은 이미 알고 계실 것입니다. 또한 재융자 하거나 두 번째 모기지를 받음으로써 이를 수행할 수 있음도 알고 계실 겁니다. 그러나 가장 중요한 것은 자신에게 적합한 옵션이 무엇인지를 판단해야 합니다.  재융자와 2차 모기지의 특성을 정확히 파악하고 결정해야 합니다.