임대인이 알아야 할 온타리오 주택법의 변화 – Bill-184 PART I

임대인이 알아야 할 온타리오 주택법의 변화 – Bill-184 PART I

온타리오 주 전체의 임차인의 법적 권리에 영향을 미치는 두 가지 법안이 바로 Bill-184 와 Bill-2가 있는데 이 두 법안 중 Bill-184에 대해 알아야 할 사항과 법적 권리에 대해 살펴보겠습니다.

Bill-184 란? 

2020년 7월 21일 온타리오 주정부는 입주자 보호 및 공동체 주택 강화법인 Bill-184를 통과시켰습니다. 이 법안에서는 온타리오 주택에 관한 가장 포괄적인 두 법안인 주택소유법과 주택서비스법 중 몇 가지 중요 사항이 변경되었는데, 많은 이들이 이러한 변화가 세입자의 권리와 주택 안보에 미칠 부정적인 영향에 대해서도 우려하고 있습니다.

Bill-184이 세입자들에게 어떤 점에서 유리한가요? 

우선 Bill-184 가 세입자들에게 유리하게 작용할 수 있는 점에 대해서 알아보겠습니다.

Bill-184는 “악의적으로 (in bad faith)” 세입자들을 쫓아내는 집주인들에 대한 벌금을 인상했는데, 이 벌금은 크게 두 가지 시나리오에 적용됩니다. 첫 번째는 집주인이 자신과 가족 또는 새로운 구매자가 입주한다는 이유로 세입자를 쫓아내는 경우로, 일단 세입자가 이사 후 집주인이나 가족 구성원 또는 새로운 구매자가 이사하지 않고 건물을 매각하거나 더 비싼 가격에 재임대하는 것을 말합니다. 

두 번째는 집주인이 임대주택 철거나 개조를 이유로 세입자를 쫓아낸 후 집주인이 해당 유닛을 더 비싼가격에 재임대하거나 매물로 내놓는 경우를 말하며, 이는 일반적으로 “레노빅션 (리모델링을 위한 퇴거: renoviction)”이라고 일컬어집니다.

이 두 경우 세입자가 악의적으로 쫓겨났다는 것을 증명할 경우, 집주인에게는최대 5만 달러 그리고 기업의 경우는 25만 달러의 벌금이 부과될 수 있으며, 2021년 9월 1일부터 불합리하게 쫓겨난 세입자는 최대 1년치 임대료에 해당하는 보상료를 추가로 청구할 수 있습니다.  또한 이사 후 집주인이 리모델링이 끝난 후에도 해당 유닛에 재입주할 기회를 주지 않았을 경우 세입자들은 이사 후 2년 안에 보상을 신청할 수 있습니다.

그럼 Bill-184 가 어떤 점에서 세입자들에게 불리한가요?

Bill- 184는 이전에 주택소유법에 따라 세입자의 권리를 보호하던 내용을 상당 부분 삭제했으며, 주요 사항은 다음으로 정리할 수 있습니다.

첫번째, 지불 계약서 (Payment Agreements)

세입자가 렌트비를 내지 못하는 경우, 집주인은 LTB – Landlord and Tenant Board 에 세입자에 대한 퇴거 신청서를 제출할 수 있으며, 여기에는 세입자가 미납금액 전액을 지불할 때까지 지불일과 금액을 대략적으로 기술한 지불 계약서도 포함됩니다. Bill-184에 따르면 집주인과 세입자는 이제 자유롭게 계약서를 작성해 LTB에 제출할 수 있으며, 세입자가 지불 기한을 놓치거나 계약서상 날짜보다 렌트비를 늦게 지불하면 집주인이 세입자에게 알리지 않고 퇴거 신청을 할 수 있습니다.

이는 세입자가 공청회(Hearing)에 참석하지 않고도 LTB로부터 퇴거 명령을 받을 수 있음을 의미하는데, 공청회 프로세스에 따르지 않고 계약 조건을 정하면LTB가 개입해 세입자의 상황을 감안할 수 없기 때문에 세입자에게 불리할 수 있습니다. LTB 멤버나 중재자 같은 제3자가 개입하지 않을 경우 세입자들은 이해하기 어렵거나 감당하기 어려운 조항에 서명하라는 집주인의 압력이나 협박에 더 취약해질 수 있습니다.

두번째, 대체 분쟁 해결 프로세스 (Alternative Dispute Resolution Process)

집주인과 세입자 사이의 분쟁은 이제 중재나 공청회 외에 대체 분쟁 해결 과정(Alternative Dispute Resolution Process)을 통해서도 해결 가능합니다. 그러나 이러한 대안 분쟁 해결에 어떤 사항이 포함될지는 여전히 불분명하며, 일부에서는 오히려 대체 분쟁 해결 프로세스가 잠재적으로 세입자에 대한 정의를 불분명하게 함으로써 공청회와 중재 과정을 통한 세입자 권익 보호 기능을 약화한다고 우려하고 있습니다.

세번째, LTB의 현재 및 이전 임차인에게 금전적 보상 추구

2021년 9월 1일부터 집주인은 세입자가 렌트비나 공공요금을 미납하거나 임대 건물 손상 또는 임대부동산에 대한 합리적인 향유나 법적 이익을 방해할 경우 이에 대한 금전적 보상을 청구할 수 있게 되었습니다. 집주인은 세입자가 이사한 후 1년까지 기존 세입자뿐 아니라 현재 세입자에게도 보상금을 청구할 수 있으며, 세입자가 2021년 9월 1일 이전에 발생한 일에 대해서 보상할 금액이 있으며 지불 능력이 있는 한 해당 금액을 신청할 수 있습니다.

과거에는 이러한 문제를 세입자들에게 법적 절차를 알리고 법률 문서를 보낼 수 있는 규칙과 절차가 있는 소액 청구 법원(Small Claim Court)에서 해결할 수 있었지만, LTB를 통해 분쟁을 해결할 경우 집주인은 자신과 관련한 모든 신청서나 공청회를  세입자에게 통지할 법적 책임이 없습니다. 예를 들어 집주인이 이전 세입자의 새 주소를 몰라서 공청회에 대한 사항을 통지하지 않으면 세입자는 공청회에 참석하지도 못하고 그 문제에 대해 모르는 상태로 집주인이 집행  명령을 얻어낼 수도 있다는 거지요. 이러한 내용을 통지받은 세입자는 법률 자문을 받아야 하므로, 법률 단체나CERA (Center for Equality Right in Accommodation) 에 법적 자문을 구해야 합니다.

네번째, 불법 임대료 인상 합법화

온타리오에는 임대료 인상을 규제하는 매우 구체적인 법안들이 있습니다. 하지만 세입자들은 이 같은 규정을 알지 못하거나 집주인이 강요할 경우 자신도 모르게 불법 임대료 인상분을 내는 경우가 있었습니다. Bill-184이전에는 세입자들이 언제든지 LTB의 불법 임대료 인상분에 대해 이의를 제기할 수 있었으며 불법적인 임대료 인상은 결코 정당화될 수 없었습니다. 하지만 Bill-184는 세입자가12개월 연속 불법 임대료 인상분을 지불하면 이것이 새로운 합법 임대료 금액이 되어 그 이후 세입자는 더 이상 불법 임대료 인상분에 대해 이의를 제기할 수 없게 되었습니다.