GST/HST New Residential Rental Property Rebate

지난 포스트에 HST New Housing Rebate 편에서 말씀 드렸듯이 이번엔 HST Residential Rental Property Rebate 에 대해서 설명해 드리겠습니다.

구매하시는 새 주택이 임대 목적인 경우에도 HST Rebate를 받을 수 있는데, 이 경우, 공동 명의 관계 여부는 중요하지 않습니다. 또한 HST residential rental property rebate에서는 주택 소유자가 개인인지 법인인지 또는 캐나다인 인지, 외국인 인지에 상관없이 1년 이상의 Lease Agreement 와 함께 필요서류를 구비해서 리베이트 신청을 하면 리베이트를 받을 수 있습니다.

필요서류에는 클로징 전에 빌더 변호사로부터 받은 SOA (Statement of Adjustment), 구매계약서인 APS, 국세청, CRA 해당 서류인 GST524, RC7524 등이 필요합니다. 그런데, 이전 편에서 말씀 드린대로 콘도 분양인 경우는 대부분 분양 가격에 리베이트 금액이 포함되어 있는데, 이것은 분양자나 그 가족이 주거주지로 사용할 것을 전제로 한 것입니다. 그러므로, 임대인 경우에는 final closing 시에 먼저 리베이트를 포함한 금액을 지급하여 클로징을 하고, 따로 CRA 에 리베이트 신청을 해야 합니다. CRA 에 신청한 리베이트는 보통 2-3달이 걸리므로 $24,000 정도의 자금이 클로징시 별도로 필요하는 것을 미리 염두에 두셔야 합니다.

HST New Housing Rebate 와는 달리, 리베이트 금액은 구매금액이 아닌, 시장가격 즉, Fair Market Value 를 기준으로 리베이트 금액이 책정됩니다. 가끔 CRA 오딧에 걸린 경우, CRA 가 시장가격 증명을 요구하며 Appraisal Report 를 요구할 수도 있기 때문에 몇년전에 계약한 분양가격이 아닌, 리베이트를 신청하는 시점의 시장 가격으로 리베이트 신청을 하는 것이 필요합니다.

가끔 처음에는 본인이나 가족이 거주할 목적으로 리베이트 금액을 감안한 분양 가격으로 클로징을 한후, 나중에 렌트로 변경하게 되는 경우를 보게 되요. 이런 경우 많은 분들이 HST rebate받은 금액을 다시 다 return해야 하는지 고민하시는 것을 보게 되는데, 이 경우 추가로 CRA에 변동된 상황 (Change of Circumstances)을 설명하는 Letter 와 함께HST Residential Rental Property Rebate 신청하면 됩니다. CRA 의 승인 후, 환급 받았던 기간 동안의 이자에 해당하는 금액만 납부하시면 됩니다.

그런데, 이자에 대한 부분이 과도하게 나왔다고 생각하거나 신청이 늦어진 경우에 타당한 이유가 있다면 Form RC4288인 Request for Taxpayer Relief 을 CRA 에 제출하여 페널티나 이자부분을 감면 받거나 공제 받을 수도 있습니다. 이 경우는 절차가 번거로울 수 있으니, 전문가의 조언을 듣고 진행하시면 좋겠습니다.