GST/HST New Housing Rebate

온타리오주를 기준으로한 HST New Housing Rebate.

이 HST New Housing Rebate 는 새집 구매 목적이 임대인 HST residential rental property rebate 와는 다릅니다. 온타리오의 경우 새 주택을 구매할 경우, HST 를 납부해야 하는데 이 새 주택을 주거용으로 구매하실 경우, HST New Housing Rebate를 받으실 수 있습니다.

환급 조건은 다음과 같습니다.
첫번째, 새로 지어진 집을 빌더에게 구매하는 경우. 이 때, 새로 지어진 집이란 신규 콘도, 신규 하우스, 상당 부분 레노베이션 되고 증축된 하우스, 비거주용 건물이 주거용으로 변경된 건물등을 포함 합니다. 두번째, 소유자가 법인이 아닌 개인이어야 합니다. 세번째, 새로 지어진 집이 구매자나 가족의 주거주지인 경우입니다.

그런데, 빌더가 처음 분양 가격을 낼때, 이 리베이트 가격을 분양가격에 포함시키기 때문에 클로징 서류 사인을 하실 때, 빌더가 직접 리베이트를 국세청 (CRA)에 신청해 리베이트 금액을 대신 받는다는 서류와 주거주용으로 주택을 사용한다는 서류에 함께 사인을 하셔야 합니다. 또는 Final Closing 이전에 처음 구매자 이외에 다른 구매자가 추가 되거나 전매 (assignment) 가 있을 경우에는 빌더가 구매자가 HST rebate 을 따로 신청하기를 요구하는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 클로징 때 이미 분양 가격에 산정되었던 HST rebate 해당금액을 먼저내 클로징을 한후, 본인이 따로 HST Rebate 을 CRA 에 신청을 해야 합니다.

환급 금액

온타리오 주에서는 13%의 Harmonized Sales Tax (HST) 중, 연방정부 Sales Tax 5%와 주정부 Sales Tax 8%가 집 구매가에 붙게됩니다. 지불한 HST는 주택 구매가에 따라 환급금액이 결정되는데, 연방 정부의 경우에는 $350,000 까지는 리베이트 금액이 계속 증가되다가, $350,000에서 최대 리베이트 금액인 $6,300까지 환급이 가능합니다. 그리고 $450,000 까지는 리베이트 금액이 점점 줄어들어, $450,000 이상인 경우에는 리베이트를 받을 수 없게 됩니다. 

한편, Ontario 주정부의 경우는, 새주택 구매가가 $350,000까지 계속 증가하다 $350,000 이후부터는 $24,000의 리베이트로 고정되게 됩니다. 따라서, 연방정부와 주정부를 합한 총 HST 리베이트 최대 금액은 새주택 구매가가 $350,000인 경우, 최대 $27,300이되며, 구매가가 $450,000 이상에서는 $24,000 로 고정된 리베이트를 받게 됩니다.

환급 신청 절차는 크게 두 가지 상황으로 나누어 집니다. 

첫번째, 구매자가 처음부터 바로 입주하고 위에서 말씀 드린 것처럼 분양 가격에 이미 환급 금액이 반영되어 있으면 HST Rebate를 받기 위해 특별히 따로 rebate 를 CRA 에 신청하지 않아도 됩니다. 그러나 변호사를 통해 거주하는 집이 Primary Residence라는 것을 확인하고, Statutory Declaration에 사인하는 경우가 대부분입니다. 빌더마다 차이는 있을 수 있지만, 대부분의 경우 분양가에 이미 환급 금액이 반영되어 있습니다.

두번째, 구매자가 처음부터 바로 입주하지 않는 경우인데, 구매자가 개인적인 사정으로 바로 입주하지 않는 경우에는, 1년 안에 거주를 시작하고, 소유자가 2년 내에 CRA에 신청서를 내면 rebate을 받을 수 있습니다.

이때 주의하실 점이 있는데 다음과 같은 경우에는 HST Rebate 를 거절 당할 수 있습니다. 우선, 주택 구매자가 공동 명의가 가족이 아닌 다른 사람으로 되어 있을 경우 HST Rebate를 거절당할 수 있고, CRA에 신고할 때, 집 구매자 신분증명서에 있는 주소와 현 거주지 주소가 다르면 HST Rebate를 거절당할 수 있습니다. 따라서 미리 새 주택이 본인 주거주 주택임을 증명할 수 있는 서류를 잘 준비해야 합니다.

가끔 CRA 오딧에 걸린 경우, 주거주 주택임을 증명하는 서류로 본인의 새주택 주소가 들어간 운전면허증, bank statement, Amazon 등에서의 상품 주문 내역서, 이사 증명서 등을 제출해야 해요. 이 때 유틸리티 bill 은 증명 서류에 해당되지 않으므로 CRA 오딧에 대비해, 해당 증빙 서류를 미리 준비해 두시기 바랍니다.