Commercial Lease Agreement (상업용 임대차 계약)

상업용 부동산 임대의 경우는 Residential과 달리 많은 조건이 붙습니다. 사업 용도에 따른 계약 조건이나 계약서류가 달라질수 있으므로 임대관리 회사 및 변호사와 충분히 협의를 해야할 필요가 있습니다.

상업용 임대계약은 부동산 중개인이 먼저 계약조건을 바탕으로 오퍼를 하고, 그 이후에 건물주와 임대관리 회사가 lease계약서를 보내면 세입자와 변호사가 확인하고 Lease Agreement가 만들어지게 됩니다.

상업용 부동산 임대비는 SQ당 가격에 택스, 관리비용, 보험 즉, TMI (tax, maintenance and insurance)가 추가되는 형태인데 여기에 각종 유틸리티 비용, tenant 보험, 광고, 주차비등이 추가로 들어갈 수 있습니다.

1. 임대차계약 특징 Complexities of lease agreement

상업용 리스 계약서 작성시에는 철저한 점검과 계약서 확인이 필요합니다. 업종에 따라 다르겠지만 계약기간, 계약금액, TMI, 주차, 유틸리티, maintenance 등 많은 것을 확인하여야 합니다. 또한 계약기간동안에 타인에게 양도하기 위해서는 임대인의 동의도 꼭 필요한 부분입니다. 업종에 따라 interior 등을 바꾸기 위해서도 임대인의 동의가 필요하므로 꼭 계약서를 작성하실 때 condition을 추가하거나 미리 계약서에 기타조항을 삽입하는 것이 좋습니다. 모든 임대인은 모든 계약서 작성후 21일 내에 계약서 사본을 세입자에게 전달하여야 합니다.

2. 주거용과 상업용임대계약의 차이 Difference between commercial & Residential Leasing

주거용은 대부분 1년 단위로 하고 그 이후에는 매달 연장되는 식으로 진행이 되지만, 상업용은 최대 10년까지 장기간의 계약을 할 수 있습니다. 주거용은 임대인과 거주자와의 계약을 바탕으로 매달 일정금액을 임대인이 받아서 관리비 및 택스등 임대인이 관리하는 경우가 대부분이지만, 상업용의 경우에는 triple net lease라고 하여 임대인이 부동산에 관련된 TMI (택스, 관리비용, 보험), 수리비용 등을 임차인에게 모든 받을 수 있습니다.

주거용과 상업용 임대계약중 가장 큰 차이점은 주거용은 Tenant Protection Act 즉 세입자 보호법과 온타리오 주택 임대차 중재원 (Ontario Rental Housing Tribunal)의 개입하에 임대인과 세입자들을 위한 안전장치가 많이 마련되어 있으나 상업용의 경우에는 주택과 같이 중재원이 따로 있지 않아서 변호사와 상의하여 대책을 모색할 필요가 있다는 점입니다.

한편, 상업용 임대차에 관련한 법률로 1990년에 온타리오주 정부가 최종개정한 상업임대차법 (Commercial Tenancies Act) 가 있는데, 건물주와 세입자간의 권리와 의무 등을 규정하고 있습니다. 이 규정을 바탕으로 권리와 의무을 준수해야 하지만, 기본적으로는 임대차계약에 대한 모든 의무사항은 계약서에 명시한대로 지켜져야 합니다. 건물주와 세입자간에 맺은 임대차 계약서와 상업임대차법의 내용이 상충할 경우, 당사간의 계약이 우선 적용되므로 계약서 작성시 이점에 유의하셔야 합니다.   

주거용 임대에 대해서도 언급하였듯이 임대인의 동의하에 제 3자에게 양도를 하거나 sublet을 줄 경우, 그에 관련된 모든 비용과 잔여계약기간 동안 발생하는 모든 일은 새로운 세입자와 함께 책임을 져야 한다는 점에도 유념하시기 바랍니다. 

어느 한쪽이라도 계약서에 의한 권리와 의무를 지키지 않을 경우 소액재판소 (small claim court) 나 온타리오주 고등법원 (the superior court of justice) 에 소송을 청구할 수 있습니다.

이제까지 살펴본 바와 같이 상업용 임대 계약은 일반 주거용 임대계약보다 복잡한 사항이 많기 때문에 변호사를 선정하여 계약서를 검토하시고 진행하시면 좋겠습니다.